آژیر تورم پیش‌نگر مسکن

تورم ساختمانی به‌عنوان شاخص تغییر قیمت‌ها در بالادست معاملات مسکن، از مسیر کاهشی خارج شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد متوسط سطح قیمت مصالح‌ ساختمانی در تهران طی تابستان امسال ۲۷درصد نسبت به تابستان پارسال افزایش پیدا کرده؛ به‌طوری‌که این تورم نقطه‌ای برخلاف روند کاهشی تورم ساخت در ۵فصل قبل از آن، حرکت صعودی داشته است. یک علت اصلی این صعود، «اثر خاموشی‌های صنعت در تابستان» است. در حال حاضر تورم ساخت از تورم مسکن سبقت گرفته و این برای «ادامه ثبات قیمت آپارتمان» تهدید است. در این میان، ماراتن پروانه‌ها، فشار تورم ساختمانی را تشدید می‌کند.

تورم مصالح ساختمانی تغییر جهت داد و بار دیگر در مسیر صعود قرار گرفت. تازه‌‌ترین گزارش رسمی مرکز آمار ایران از تورم فصلی نهاده‌‌های ساختمانی حاکی از افزایش این نرخ در سه‌‌ماه تابستان امسال نسبت به فصل بهار است. تورم مصالح ساختمانی در سه‌ماهه تابستان 1403 معادل 27.1‌درصد گزارش شده است؛ به این معنا که میانگین قیمت انواع مصالح ساختمانی نسبت به تابستان 1402 حدود 27‌درصد افزایش یافته است. 

به گزارش دنیای اقتصاد، این گزارش همچنین حاکی است تورم فصلی مصالح ساختمانی در مقایسه با بهار امسال 5.5‌درصد بوده است. روند صعود تورم مصالح ساختمانی اگر چه از سال 99 آغاز شده و در بهار 1402 با قله‌‌زنی 100 درصدی به اوج رسیده بود، اما در ماه‌‌های اخیر با توجه به خواب سنگین بازار معاملات مسکن و اثر مستقیم آن بر بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی، قدری آرام گرفته بود.

سال 99 اولین سال بد برای سازنده‌‌ها در عصر اخیر جهش بی‌‌سابقه قیمت مسکن به شمار می‌‌آمد. 99 همان سالی بود که تورم انواع مصالح ساختمانی با شیب تند رو به افزایش گذاشت و نرخ رشد سالانه قیمت مصالح و خدمات ساختمانی در آن سال به 76‌درصد رسید. هرچند در سال 1400 به واسطه برقراری آرامش نسبی در همه بازارها تحت‌تاثیر خوش‌بینی فعالان اقتصادی به آینده و کاهش نااطمینانی‌‌ها به دنبال برگزاری انتخابات و تغییر دولت و البته از سرگیری مذاکرات مربوط به رفع تحریم‌‌ها، بازار بالادست مسکن یعنی مصالح ساختمانی هم رو به آرامش گذاشت و در یک سیر نزولی تدریجی، سرانجام تورم مصالح در سال 1401 به 40‌درصد کاهش یافت.

اما این وضعیت پایدار نبود و همسو با تورمی شدن بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن در سال 1401 تحت‌تاثیر شوک ارزی، ساختمانی‌‌ها نیز با تورم نهاده‌‌های تولید مواجه شدند. به این ترتیب در بهار سال 1402 رشد نقطه‌‌ای تورم فصلی مصالح‌‌ساختمانی با ثبت نرخ 100 درصد، قله جدیدی را پیمود. با این حال از اواسط سال گذشته روند افت قیمت مصالح ساختمانی آغاز شد، به نحوی که این نرخ در بهار امسال به رقم 22.7‌درصد تنزل پیدا کرد که در زمره پایین‌‌ترین نرخ‌های تورم فصلی مصالح در طول چهار سال اخیر بود.

اما آنچه موجب تغییر جهت تورم مصالح ساختمانی در تابستان امسال شد، کدام متغیر است؟ این طور به نظر می‌رسد که با تغییر دولت و استقرار مدیران جدید، فضایی برای کاهش نااطمینانی‌‌ها به آینده فراهم شده باشد؛ هرچند سایه متغیرهای دیگری همچون تنش‌‌های بین‌المللی همچنان بر سر اقتصاد کشور است اما در نهایت استقرار یک فکر تازه در راس دولت، فضای امیدواری را در میان فعالان اقتصادی تا حدودی حاکم کرد. در این شرایط چرا باید تورم مصالح ساختمانی جهت افزایشی پیدا کند؟ راز این تغییر جهت را باید در «خاموشی‌‌ها» جست‌‌وجو کرد. درد کهنه ناترازی برق موجب خاموشی‌‌های گسترده هم در بخش خانگی و هم صنعتی شد و به دنبال این خاموشی‌‌ها هزینه‌‌های تولید صنعتی رو به افزایش گذاشت. با در نظر گرفتن این رخداد دیگر تورم 27 درصدی ساخت مسکن در تابستان که نسبت به بهار بیش از 5 واحد‌درصد افزایش داشته است، دور از انتظار نیست.

تورم مصالح، ذی‌نفعی ندارد

بازار مصالح ساختمانی در واقع بازار بالادست مسکن است؛ به این معنا که هر تغییراتی در این بازار، به شکل مستقیم روی بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی و به دنبال آن بازار معاملات مسکن اثر می‌‌گذارد. تورم بازار مصالح ساختمانی یعنی افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن و به دنبال آن افزایش قیمت عرضه مسکن  در بازار معاملات. به این ترتیب اخبار مربوط به صعودی شدن تورم ساخت می‌تواند نشانه‌‌ای از تورم احتمالی در بازار مسکن طی ماه‌‌های آینده به شمار بیاید.

از طرفی مبتنی بر محاسبات و برآورد کلی فعالان ساختمانی، هزینه ساخت‌وساز از ابتدای سال‌جاری تاکنون بین 30 تا 40‌درصد افزایش یافته که بخشی از این افزایش مربوط به افزایش هزینه تامین انواع مصالح ساختمانی است. آنها اگرچه تورم ساخت را گزارش می‌کنند، اما ذی‌نفع این وضعیت تورمی نیستند؛ چراکه هر قدر تورم ساخت و به تبع آن قیمت تمام شده مسکن افزایش پیدا کند، فروش واحدهای تکمیل شده برای آنها دشوارتر خواهد شد. بازار معاملات مسکن ماه‌‌هاست با رکود سنگین مواجه است و خرید و فروش ماهانه واحدهای مسکونی در تهران طی ماه‌‌های اخیر، عمدتا در حدود تعداد معاملات ماه نیمه تعطیل فروردین است. در شرایطی که ماهانه حدود سه تا چهار‌هزار واحد مسکونی معامله می‌شود و قدرت خرید کافی برای ورود به بازار مسکن در سطوح فعلی قیمت‌ها نیز وجود ندارد، هیچ سازنده‌‌ای از تورمی شدن قیمت تمام شده مسکن خشنود نمی‌شود.

میان‌‌بر کاهش تورم ساخت

اما حالا که آژیر پیش‌‌تورم مسکن به صدا درآمده، باید راه‌‌های میان‌‌بر برای ایجاد سپری مقابل بازار مسکن به منظور در امان ماندن از تورم را پیمود. محاسبات فعالان ساختمانی تهران حاکی است، ماراتن اخذ پروانه ‌‌ساختمانی در شهرداری، ‌‌ بار اقتصادی تورم ساخت را دوچندان کرده است؛ معطلی دست‌‌کم یکساله برای دریافت جواز ساختمانی باعث تحمیل تورم ساخت ناشی از طولانی‌‌شدن انتظار برای شروع ساخت و در نتیجه شروع خرید مصالح‌‌ساختمانی و همچنین کاهش حاشیه‌‌سود سرمایه‌گذاری ساختمانی ناشی از خواب پول با توجه به نرخ‌های سود بانکی و بازدهی سایر بازارها می‌شود.

یک محاسبه در این ارتباط نشان می‌دهد، کاهش زمان انتظار سازنده برای دریافت جواز ساخت از یک‌سال به 3 ماه، هزینه ساخت را 10‌درصد کاهش می‌دهد. افزون بر این، همین مقدار کاهش زمان انتظار برای اخذ جواز بر اساس روند رشد هزینه ساخت طی سال‌های اخیر، حدود 15‌درصد تورم ساختمانی را برای سازنده‌‌ها کمتر می‌کند. به این ترتیب در صورتی که صرفا زمان صدور پروانه از حدود 8 تا 12 ماه کنونی به سه ماه کاهش پیدا کند، تنها با همین اقدام می‌توان هزینه ساخت را تا حدود 25‌درصد کاهش داد و از افزایش قیمت عرضه واحدهای مسکونی تازه‌‌ساز که پرچمدار بازار معاملات مسکن به شمار می‌‌آیند، جلوگیری کرد.

 تورم مسکن در تابستان امسال 15‌درصد بود و اینکه در این فصل، تورم ساخت از تورم مسکن پیشی گرفت، روی بازدهی سرمایه‌گذاری ساختمانی اثر منفی دارد و موجب تشدید رخوت در بازار ساخت‌وساز خواهد شد. در صورتی که حفظ ثبات نسبی قیمت مسکن به عنوان پیش‌‌شرط خروج تدریجی این بازار از رکود سنگین، دغدغه اصلی سیاستگذار باشد، باید حالا که آلارم خطر تورمی در این بازار به صدا درآمده چاره‌‌ای اندیشید؛ چراکه تبعات هرگونه بی‌عملی نسبت به وضعیت تورمی هزینه ساخت، برای آینده قیمت‌‌ مسکن خوشایند نخواهد بود.