چرایی ضرورت اعطای زمین به مردم برای مسکن‌سازی

در دهه‌های اخیر طرح‌های مسکن حمایتی که برای حل بحران مسکن و تأمین خانه برای مردم طراحی شده بودند، به‌ دلایل مختلف به جایی که باید نرسید و گاهی عمداً به شکست کشانده شد. حل مشکل زمین می‌تواند قفل مسئله مسکن را باز کند اما دستگاه‌های دولتی به‌جای عرضه زمین‌ برای ساخت مسکن، ترجیح داده‌اند با روش انبوه‌سازی، زمین کمتری را عرضه کنند. این در حالی است که وزارت راه وشهرسازی تنها با عرضه 

شش درصد این اراضی هم می‌تواند بحران مسکن را حل کند. طرح‌های مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن با هدف صاحب‌خانه شدن مردم برنامه‌ریزی شد؛ اما با گذشت سال‌ها از آغاز مسکن مهر و اجرای سایر طرح‌ها، نه‌تنها مسئله مسکن حل نشده، بلکه به گفته مجتبی یوسفی؛ عضو هیئت‌رئیسه مجلس، «هر سال حدود یک میلیون نفر به جمعیت مستأجران افزوده می‌شود.» بر اساس آخرین سرشماری عمومی، تعداد مستأجران در کشور به شش تا هفت میلیون نفر رسیده که این امر نشان‌دهنده افزایش افرادی است که صاحب مسکن ملکی نیستند. 

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «ارزیابی فرآیند پالایش متقاضیان مسکن حمایتی»، سه دلیل برای ناکامی طرح‌های مسکن حمایتی ارائه می‌دهد. نخست، مردم توان پرداخت آورده‌ها را ندارند. درحالی‌که طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلات بودند؛ اما تنها ۲۹ درصد تعهدات خود را انجام داده‌اند و به‌دلیل سودآوری ملاکی، به‌جای پرداخت تسهیلات مسکن، به بنگاه‌داری روی آورده‌اند. دوم، دولت که وظیفه تأمین زمین طرح‌ها را دارد، ۱۸میلیارد مترمربع زمین در اختیار دارد؛ اما به‌دلیل رشد ۳۵۰۰ برابری قیمت زمین در 30 سال گذشته، آن‌ها را عرضه نمی‌کند. سوم، مدل انبوه‌سازی این طرح‌ها، برای مردم جذاب نیست.

مشکل مسکن؛ نتیجه ملاکی بانک‌ها

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، نبود استطاعت مالی مردم را یکی از علل ناکامی طرح‌های حمایتی مسکن می‌داند. قرار بود بانک‌ها طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، با اختصاص ۲۰ درصد تسهیلات، این مشکل را جبران کنند. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی سه سال گذشته، بانک‌ها فقط ۲۹ درصد تعهدات خود را در این حوزه اجرائی کرده‌اند و تسهیلات هم فقط برای خرید هشت تا ۱۰ متر مسکن کفایت می‌کند. 

بانک‌ها در سه سال ابتدائی بعد از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن باید ۱۴۲۳ هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت می‌کردند؛ اما به ۷۱ درصد تعهدات خود عمل نکرده‌اند. ازآنجاکه بانک‌ها از افزایش قیمت مسکن سود می‌برند به‌جای تسهیلات‌دهی به مردم، سرمایه‌گذاری در املاک و بنگاه‌داری را ترجیح می‌دهند. طبق گزارش بانک مرکزی، ارزش دارایی‌های غیرمنقول ۲۶ بانک تا پایان شهریور امسال ۴۸۶ هزار میلیارد تومان برآورد شده که عمدتاً شامل زمین، واحدهای مسکونی، تجاری و باغات است. بهزاد عمران‌زاده؛ استاد دانشگاه و مسئول اندیشکده شهر اسلامی ایرانی، درباره نقش بانک‌ها در بحران مسکن می‌گوید: «ذی‌نفعان پرقدرتی در حوزه مسکن وجود دارند که در رأس آن‌ها بانک‌ها هستند. بانک‌ها بزرگ‌ملاکانند و بخشی از سرمایه‌شان در حوزه مسکن است و بنگاه‌داری می‌کنند. بنابراین هرگز برای حل مسئله فقر مسکن دهک‌های ۱، ۲ و ۳ کمکی نمی‌کنند؛ چراکه حل این بحران به ضرر خودشان است.» طبق آخرین سرشماری‌، بیشتر واحدهای مسکونی ایران بین ۷۵ تا ۱۰۰ متر و متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران ۸۸میلیون تومان است. این نشان می‌دهد که حتی بخش کوچکی از دارایی‌های ملکی بانک‌ها می‌تواند در کاهش بحران مؤثر باشد؛ اما آن‌ها با احتکار املاک، برخلاف قانون و منافع عمومی، مردم را از دسترسی به مسکن محروم می‌کنند.

سود دستگاه‌های دولتی از احتکار زمین

براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، یکی دیگر از دلایل ناکامی طرح‌های حمایتی مسکن، نامشخص بودن فرآیند اجرای پروژه‌هاست. طبق قانون جهش تولید مسکن، دولت موظف است هر سال یک میلیون 

واحد مسکونی بسازد و زمین‌های دولتی را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهد. بااین‌حال، دستگاه‌های دولتی به‌جای عرضه ۱۸ میلیارد مترمربع زمین‌ در اختیار خود، آن‌ها را احتکار کرده‌اند. 

این در حالی است که طبق آمارها، قیمت زمین در 30 سال گذشته ۳۵۰۰ برابر شده است، درحالی‌که قیمت مسکن ۱۶۰۰ برابر رشد داشته است. به همین دلیل، دستگاه‌های دولتی به‌جای آنکه این زمین‌ها را برای ساخت مسکن به کار گیرند ترجیح می‌دهند آن‌ها را نگه دارند و از رشد قیمت زمین بهره‌مند شوند. نکته قابل توجه، مقایسه میزان زمین‌های تحت مالکیت دولت در ایران و سایر کشورهای جهان است که نشان می‌دهد دولت ایران صاحب ۹۰ درصد از زمین‌های کشور است. 

محمدصالح شکوهی؛ کارشناس مسکن، دراین‌باره توضیح می‌دهد: «خیلی از زمین‌های داخل شهرها و کلان‌شهرها متعلق به سازمان‌ها و نهادهای دولتی است. این سازمان‌ها و نهادها به‌علت اینکه تورم زمین از تورم مسکن بیشتر است، حاضر نیستند در این زمین‌ها ساخت‌وساز کنند یا آن‌ها را به بازار عرضه کنند.» این سیاست دولت‌ها در نگه‌داری زمین‌ها، موجب شده است که طرح‌های حمایتی مسکن در وضعیت نامشخص قرار گیرند و به نتیجه مطلوب نرسند.

عدم جذابیت انبوه‌سازی مسکن‌ها برای مردم

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس یکی از دلایل استقبال پایین از نهضت ملی مسکن را جذاب نبودن پروژه‌های دولتی عنوان کرده است. علت این جذابیت نداشتن، الگوی نادرست تولید مسکن است که عمدتاً به انبوه‌سازی و ساخت‌های عمودی وابسته است. بسیاری از مردم از چنین پروژه‌هایی استقبال نکرده‌اند چراکه این ساخت‌وسازها معمولاً با هزینه‌های بالا همراه است و برای زندگی انتخاب مناسبی به نظر نمی‌آید. درنتیجه، این پروژه‌ها نتوانسته‌اند اعتماد عمومی را جلب کنند و بخش بزرگی از متقاضیان از آن‌ها فاصله گرفته‌اند.

محمدمنان رئیسی، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس، دراین‌باره می‌گوید: «الگوی نادرست تولید مسکن، از طریق انبوه‌سازی و ساخت‌های عمودی، در طول زمان باعث تغییر ماهیت تقاضای بازار شده است. ۵۰ سال گذشته، در آستانه‌ انقلاب اسلامی، نسبت مسکن از جهت مصرفی بودن به سرمایه‌ای بودن آن، ۸۰ به ۲۰ بود؛ این درحالی است که امروزه این نسبت بالعکس شده است؛ یعنی۸۰ درصد مسکن‌های تولید شده 

جنبه سرمایه‌ای دارند و کسی در آن‌ها مستقر نمی‌شود.» 

سیاست‌های ناموفق، باعث شده است که نه‌تنها مشکل مسکن حل نشود؛ بلکه تعداد مستأجران همچنان در حال افزایش باشد. دستگاه‌های دولتی با احتکار زمین‌های دولتی و بانک‌ها با اجرا نکردن قانون، عملاً مانع از تأمین مسکن برای مستاجران می‌شوند؛ در حالی که با اعطای زمین به مردم و ساخت تدریجی، مشکل مسکن و البته بسیاری از مشکلات فرهنگی، خانوادگی، تراکم جمعیت در شهرها، آلودگی هوا، ترافیک، بیماری‌های روانی و فیزیکی ناشی از کم تحرکی کودکان و... رفع می‌شود.

ایسنا