راه‌های رونق بازار مسکن و خانه‌دار شدن اقشار ضعیف
کیهان . ۱۴۰۳/۹/۳، ۲۰:۰۵
حسن رضایی
مسئله احتکار زمین توسط دستگاه‌های دولتی، طنز تلخی است که تأثیر روشنی بر وضعیت بازار مسکن در کشور داشته است. ریشه این نوع تفکر اما از چه زمانی در دستگاه‌های دولتی ایران پا گرفت؟ کارشناسان معتقدند مبدع نگاه سوداگرانه و سرمایه‌ای به مسکن به عنوان سرپناه مردم، علی عبدالعلی‌زاده وزیر راه و شهرسازی طی سال‌های 1376 تا 1384 بود. عبدالعلی‌زاده طی هشت سال وزارت خود، سیاستی با عنوان «مسکن، ضربه گیر اقتصاد» را اعلام و اجرائی کرد.
وی گفته بود: «مسکن امروز از یک مسئله شخصی و شهروندی خارج شده و سرمایه‌داران با سرمایه‌گذاری می‌توانند باعث جذب نقدینگی شده و از مسکن در نقش «ضربه‌گیر اقتصاد ایران» استفاده کنند.»
حامد حقیقت‌پناه، کارشناس ارشد حوزه مسکن در همین زمینه می‌گوید: «20 سال پیش زمانی که دولت اصلاحات در حال برنامه‌ریزی کلان برای اقتصاد کشور بود با تاکید بر سیاستی که بعدها با عنوان «مسکن، ضربه‌گیر اقتصاد» مشهور شد در دستور کار قرار گرفت. سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد در شرایطی مطرح شد که دولت قصد داشت نقدینگی وارد شده به بازارهای سرمایه‌ای کشور نظیر ارز، سکه و طلا را مدیریت کند.»
وی می‌افزاید: «غافل از اینکه باز گذاشتن دست سوداگران برای جولان در بازار مسکن به عنوان اساسی‌ترین کالای موردنیاز مردم می‌تواند خسارات جبران‌ناپذیری را به معیشت مردم به‌خصوص طبقات متوسط و محروم به همراه داشته باشد. نمود اجرائی سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد به این معنا بود که هیچ مانعی مقابل کسب سود حداکثری در این بازار وجود نداشته باشد. سیاست مسکن ضربه‌گیر اقتصاد در کوتاه‌مدت زمینه ثبت رکوردهای منفی در دولت اصلاحات را نیز پدید آورد. بر این اساس در دوره دوم دولت اصلاحات مجموع افزایش قیمت مسکن به ۱۱۶ درصد رسید درحالی‌که نرخ تورم عمومی در این سال‌ها ۲۰ و 56 صدم درصد گزارش شده بود.»
خبر خوب این است که آقای عبدالعلی‌زاده اکنون با وجود حضور در دولت، ظاهراً نقشی در ترسیم سیاست‌های بخش مسکن ندارند. خبر خوب‌تر اما این است که طبق برنامه هفتم توسعه، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده در راستای اضافه شدن حداقل دو دهم درصد مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور با تراکم حداکثر شصت نفر در هکتار در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک‌سازی با رعایت سند آمایش سرزمینی و... اقدام کند.
فرصت مهم برنامه هفتم برای نجات بازار مسکن
پیرو تأکید مکرر رئیس‌جمهور محترم بر اجرای سیاست‌های کلی نظام و برنامه هفتم توسعه، انتظار می‌رود جناب دکتر پزشکیان به عنوان رئیس شورای‌عالی مسکن، وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌های مربوطه را مأمور اجرای این بند مهم از برنامه هفتم توسعه کرده و دستور دهند نتیجه اقدامات انجام شده در این حوزه به‌صورت مرتب در اختیار رسانه‌ها قرار گیرد. بدیهی است برگزاری منظم جلسات شورای‌عالی مسکن، یکی از پیش‌نیازهای این مهم خواهد بود. امری که ظاهراً تاکنون با حضور شخص رئیس‌جمهور به عنوان رئیس شورا برگزار نشده است! این در حالی است که اضافه شدن دو دهم درصد به ظرفیت سکونتگاهی کشور، چیزی معادل ۳۳۰ هزار هکتار است و با اجرای آن، ۲۵ درصد به محدوده سکونتگاهی کشور در شهر و روستا افزوده خواهد شد و این یک تحول بسیار بزرگ در راستای شکستن احتکار زمین و کنترل قیمت مسکن محسوب می‌شود.
علی باقری، کارشناس و فعال حوزه مسکن در همین زمینه به گزارشگر کیهان می‌گوید: «واقعیت این است که معضل مسکن، یک معضل کوچک نیست و اگر دولت‌ها بخواهند آن را حل کنند، باید گام‌های بزرگی بردارند. اگر گستره طرحی که در حوزه مسکن اجرا می‌شود، کوچک باشد، قادر به تکان دادن بازار در این حوزه نخواهد بود و نتایج آن برای مردم ملموس نمی‌شود. ببینید الان ما در بازار مسکن با سوداگری مواجه هستیم. گفته می‌شود که بانک‌ها یکی از محتکرین اصلی مسکن در کشور هستند. غیر از بانک‌ها، افرادی هستند که بسیار بیش از نیاز خانوار خود و در حد چند صد یا بعضاً بیش از هزار واحد مسکونی دارند. دولت اگر می‌خواهد مسئله مسکن را برای مردم حل کند، باید دست این دلالان را از بازار کوتاه کند. قرار بود مالیات از خانه‌های خالی گرفته شود؛ ولی چنان که باید اجرائی نشد. به نظرم مالیات بر چند مسکنی هم باید با جدیت گرفته شود تا طمع سرمایه‌داران از هجوم به سرپناه مردم قطع شود.»
لزوم توجه دولت به بخش تعاونی در ساخت مسکن
باقری کارشناس بازار مسکن می‌افزاید: «یک‌وقت شما در نقش نماینده انبوه‌سازان یا سرمایه‌داران سیاست‌گذاری می‌کنید، یک‌وقت می‌خواهید مشکل قشر ضعیف و متوسط را حل کنید. سیاست‌گذاری‌ها باید به سمت خانه‌دار کردن مردم در این اقشار باشد. به نظرم اگر دولت با قانون جدید که در برنامه هفتم مصوب شده، پیش برود و بتواند پس از اعطای زمین به مردم، تعاونی‌های مردمی و محلی را درگیر کند، هم بازار مسکن رونق خواهد گرفت و اشتغال ایجاد خواهد شد، هم کابوس خانه‌دار شدن از سر مردم تا حد زیادی رفع خواهد شد. یعنی فرد می‌تواند امیدوار باشد که می‌تواند زودتر خانه‌دار شود و این یک رؤیا است نه کابوس. به نظرم دولت نباید فقط نگاهش به انبوه‌سازان باشد، تعاونی‌های محلی و کوچک اگر فعال شوند و مردم خودشان پای کار بیایند، می‌توان در بخش مسکن تحول ایجاد کرد. ببینید، مسکن یک مشکل ملی است و حل آن هم نیاز به عزم ملی دارد. ما باید این را باور کنیم و شبکه بانکی و سایر اجزای دولت به کمک وزارت راه و شهرسازی بیایند. چون به نفع همه بخش‌های دولت است و اگر موتور مسکن راه بیفتد، سایر بخش‌های اقتصادی دولت را هم راه خواهد انداخت.»
وی معتقد است: «کار کردن دولت با چند انبوه‌ساز محدود، هم سرعت اجرای کار را پایین می‌آورد و هم قدرت چانه‌زنی دولت در تعامل با آنها را کاهش می‌دهد.»
این کارشناس حوزه مسکن می‌افزاید: «این در حالی است که اگر تعاونی‌های خرد در نقاط مختلف کشور وارد کار شوند و دولت به اینها هم تسهیلات و امتیاز بدهد، سرعت کار و قدرت چانه‌زنی دولت بسیار افزایش پیدا خواهد کرد.»
وی تأکید می‌کند: «مسکن به نظر من برای کشور ما یک فرصت است نه تهدید. به شرط اینکه دولت زمین را در اختیار مردم و تعاونی‌ها قرار دهد و خودش هم فقط بر کار نظارت کند. ما باید از تجربیات قبلی درس بگیریم و معایب طرح‌های سابق را رفع کنیم. ولی اینکه تحرک واضحی در بخش مسکن از سوی دولت دیده نشود یا مثلاً جلسات شورای‌عالی مسکن با ریاست شخص رئیس‌جمهور به صورت منظم برگزار نشود، کارها طبعاً پیش نخواهد رفت. دولت اگر می‌خواهد کار ماندگاری در این حوزه انجام دهد، به نظرم باید از ظرفیت قانونی که برنامه هفتم توسعه در اختیارش قرار داده است، بیشترین استفاده را ببرد و این برای وجهه عمومی دولت هم خوب است و بسیار به نفع دولت هم خواهد بود.»
بانک‌ها همچنان به بخش مسکن تسهیلات نمی‌دهند!
مسئله همکاری شبکه بانکی کشور با بخش مسکن اما از جمله مسائلی است که در همه دولت‌ها با چالش مواجه بوده است. در حالی قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها را مکلف کرده است که حداقل 20 درصد از کل تسهیلات خود را به نهضت ملی مسکن اختصاص دهند، که تازه‌ترین آمار از عملکرد نظام بانکی در این بخش نشان می‌دهد سهم 17 بانک از پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن همچنان صفر است. کم‌کاری بانک‌ها در حالی در نهضت ملی مسکن ادامه دارد که بارها هشدارهایی درباره اخذ جرایم از بانک‌های متخلف از سوی دستگاه‌های مسئول داده شده است؛ اخیراً هم مدیرعامل صندوق ملی مسکن با اعلام اینکه جریمه مالیاتی بانک‌هایی که تسهیلات مسکن ندادند، طی سال‌های 1400، 1401 و 1402 حدود 250هزار میلیارد تومان است، گفته بود: بانک‌ها با روش‌های حقوقـی به‌دنبال لغو بخشی از قانون جهش تولید مسکن هستند.
با این حال اما بانک‌ها باز هم از عمل به تعهدات خود در این بخش سر باز می‌زنند و بهانه‌هایی مانند عدم‌ارسال مشخصات متقاضیان به بانک‌ها از سوی وزارت راه و شهرسازی را مطرح می‌کنند!
امتناع بانک‌ها از همکاری با بخش مسکن برای تأمین سرپناه مردم، اما به همین محدود نمی‌شود.
محمد منان رئیسی، نماینده مجلس و عضو ناظر مجلس در شورای‌عالی مسکن اخیراً با بیان اینکه دولت پاسخگوی عدم پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن باشد، در همین زمینه گفته است: «موضوع افزایش تسهیلات نهضت ملی مسکن در شورای‌عالی مسکن دولت سیزدهم تصویب شده است؛ اما متأسفانه بانک مرکزی برخلاف مصوبه شورای‌عالی مسکن که با حضور رئیس‌جمهور و اعضای شورا تصویب شده از پرداخت تسهیلات مسکن تمرد می‌کند.
اگر تسهیلات 800 میلیون تومانی نهضت ملی مسکن پرداخت نشود، این طرح با چالش جدی مواجه می‌شود. هزینه تمام‌شده هر متر مربع نسبت به زمان شروع طرح نهضت ملی مسکن حدود سه برابر افزایش داشته و هم اکنون به بیش از 15 میلیون تومان رسیده است، لذا هزینه ساخت یک واحد صد متری حداقل 1.5 میلیارد تومان می‌شود که در صورت عدم افزایش تسهیلات مذکور، متقاضیا که عموما از دهک‌های ضعیف جامعه و فاقد مسکن هستند، امکان تامین یک میلیارد تومان آورده را ندارند.»
آقای پزشکیان؛ راه اینجاست!
منان رئیسی می‌افزاید: «متأسفانه بانک‌ها و بانک مرکزی در حوزه پرداخت تسهیلات مسکن 800 میلیون تومانی هم کارشکنی کرده و هم در حق اقشار ضعیف و محروم جامعه اجحاف می‌کنند. در این رابطه مجلس از ابزارهای نظارتی خود استفاده کرده و از رئیس بانک مرکزی و وزیر امور اقتصاد دارایی نیز دعوت می‌کنیم تا با حضور در کمیسیون عمران، توضیحات خود را ارائه کرده و برای خانه‌دار کردن مردم در این شرایط راه‌حل دهند. براین‌اساس، به نظر می‌رسد اگر قرار است تحرک واضحی در بخش مسکن کشور ایجاد شود، شخص رئیس‌جمهور باید در دو حوزه «اجرای قانون برنامه هفتم» در حوزه افزایش عرصه سکونتگاهی کشور و «اجرای قانون جهش تولید مسکن» توسط بانک مرکزی و شبکه بانکی کشور، به صورت مستقیم و جدی ورود داشته باشد.
امری که با توجه به تأکیدات رئیس‌جمهور محترم بر اجرای قانون در دوره تبلیغات انتخاباتی، ورای مسئولیت حقوقی، یک مسئولیت اخلاقی و ملی برای آقای پزشکیان به شمار می‌رود. جناب دکتر پزشکیان بزرگوار، تجربه‌های انباشته شده در چند دهه اخیر، به ما می‌گوید: راه خانه‌دار کردن مردم و افزایش رضایت عمومی از دولت، از این مسیر می‌گذرد؛ برادر! بسم‌الله!»
